住宅房地产业定位策略:标本兼治

原因找到了,下面的问题就是对症下药。中医讲究“标本兼治”,那我们就从这两个方面来解答。


所谓治本之策,就是从根本上缩小地区差距,放弃土地财政,给住宅房地产一个明确的定位。但这需要一个过程,特别是缩小地区差距,更不是一年两年就能见效的。尽管如此,我们也必须加紧实施这一系列的举措。缩小地区差距,就是要像当初支持沿海地区发展一样,将政策向相对落后的西部、东北、中原地区倾斜,弥补以往政策不平衡的缺失;加强地级市和县城的建设,使每个县都有一个相对发达的城市,使人口向这样的中小城市分散,不建议过度发展小城镇,因为小城镇的吸引力远远不如中小城市;加强农村经济社会建设,发展壮大农村集体经济或者新的合作社经济,实现规模化经营,专业化生产,使农村成为发展的沃土。对于住宅地产采取协议出让的方式,各地根据实际制定出让价格,降低土地成本,对过去高价拿地的地产采取相应措施。明确住宅地产的定位,其最主要的功能是居住,允许公民个人和企业购买商品房用来出租,但在土地出让金、税收等方面要加以区别,防止炒房行为的发生。


所谓治标之策,就是限定人口,限定开发总量。比如,北京市“十三五”末人口要控制在2300万人,其中城六区常住人口比2014年下降15%左右,大约为1076.3万人。那就要统计一下,城六区现有的住宅够不够这1076.3万人居住。如果已经够了,就不要再新建住宅了,没有新的住宅,自然也就不需要限购政策了;如果不够,差多少建多少,这样就可以有效地控制人口。北京如此,上海、深圳等大城市都是如此。这些地区因为房源的稀缺必然呈现高房价的趋势,但随着经济社会发展的均衡性目标实现,绝大部分城市的房价都可以稳定下来,从而实现住房功能的回归。


要给住宅房地产业一个准确的定位,就要去除“国民经济支柱产业”的头衔,使其正常理性地发展,只要满足需求即可,而不要去考虑房地产对经济的拉动效应,这样才能使房地产业健康理性地发展,去除其虚火。至于房屋的金融功能,则应该认真考虑审慎对待,最好逐渐减弱,减少其可抵押的比例,使之可有可无,逐步淡化。